De patinho feio a Cisne Negro: a hora e a vez dos Strip Malls 

O mercado de shopping centers acompanha com atenção as movimentações de fusão ou aquisição entre os grupos Aliansce e BrMalls. 

Além dos aspectos intrínsecos ao negócio, como quem ficará como presidente da nova empresa ou se será mesmo uma aquisição, há uma camada mais profunda que revela a crise do mercado de shopping centers.

Isso já vem acontecendo nos Estados Unidos.

Como um todo, a infraestrutura para o comércio está passando por transformações radicais. 

Muita coisa foi acelerada pela pandemia, que bateu forte nos shoppings com fechamentos, horários restritos e queda de fluxo, enquanto o e-commerce bateu recordes, fazendo dos marketplaces os verdadeiros shoppings do momento.

O fracasso do Delivery Center, aposta do setor de shoppings para entrar nesse movimento com modelo híbrido, expôs também a falta de outras estratégias de crescimento.

Sem nada mais no horizonte, restam os possíveis ganhos econômicos de uma consolidação entre os dois grupos.

Nas palavras dos analistas do Credit Suisse: 

“A consolidação parece ser o único caminho que realmente move a agulha”

O sentimento geral é que o resultado da negociação entre Aliansce e BrMalls será a última grande novidade do setor. 

Momento Kodak dos shoppings

Foi assim que o especialista Luiz Marinho descreveu a crise no setor, trazendo à luz o clássico case da empresa que não soube se reinventar. 

Pegando carona na analogia, dá para complementar que a Kodak tinha a tecnologia digital e não usou, coisa que os shoppings não parecem ter. 

A migração para um mix com maior proporção de operações de entretenimento e alimentação ainda depende de caras reformas, com a perspectiva de menor retorno em aluguéis do que o formato tradicional de lojas-âncoras e satélites proporcionava.

Nem sinal de crise

Assim como os markeplaces online seguem expandindo seus galpões, diversas redes de Strip Malls estão com projetos em desenvolvimento e construção.  

Conheça alguns desses novos Strip Malls

Strip Malls são pequenos shoppings, por vezes bem simples, por outras super elaborados, como o Open Mall The Square e o Open Mall Panamby. 

Este formato cresceu durante a pandemia, por ser composto de atividades essenciais em ambiente aberto.

Merecendo o título de Antifrágil – coisas que se beneficiam do caos, conceito cunhado por Nicolas Taleb, mesmo autor de A Lógica do Cisne Negro.

Sua estratégia é super local, oferecendo conveniência como principal atributo.

A boa seleção de pontos é fundamental. 

Em uma fase de acelerada expansão, a rede Best Center chegou a ter um grande time de analistas de mercado, gerenciados pelo Haroldo Junqueira, uma lenda no setor.

Muitos dos profissionais que trabalharam nesta equipe hoje lideram projetos em outras desenvolvedoras de Strip Malls.

Ainda assim, é comum que as redes de Strip Malls recorram a consultorias ou pesquisas de campo antes de baterem o martelo por um ponto.

Isso também começa a mudar.

Salvo as diferenças em porte, sendo bem menores que os típicos shopping centers, os Strip Malls compartilham práticas de seus irmãos maiores, como a cobrança de aluguel percentual sobre as vendas. 

Essa prática incentiva que eles escolham as operações com maior potencial de vendas, no lugar de apenas alguém para pagar o aluguel. 

O mix de lojas pode ser balanceado por operações de serviços pessoais e compras do dia a dia, como: lavanderias, farmácias, pet shops, mercadinhos, padarias, lanchonetes e restaurantes casuais, salão de beleza, floricultura e paisagismo, equipamentos de segurança eletrônica, reforma & construção, grãos e cereais, rotisserie e afins.

Dentre essas opções, saber quais podem vender mais naquela região faz toda a diferença na rentabilidade do Strip Mall.

O mistério de segundo andar

Normalmente contêm um único piso, formado por uma faixa de lojas com visibilidade para a rua, acessos facilitados a um amplo estacionamento que fica entre as lojas e a rua.

Ao ver Strip Malls bem localizados muita gente se pergunta por que os empreendedores não investem em alguns andares acima. 

Alguns motivos para a não existência do segundo andar:

• Necessidade de reforço estrutural para um segundo andar;
• Meios de acessibilidade aos pisos superiores, como elevadores e escadas rolantes;
• Horário de funcionamento fora do período comercial, como universidades e consultórios.

Todos esses motivos contam, mas um outro argumento é ainda mais importante:

As vagas de estacionamento devem permanecer livres para os consumidores de conveniência. 

Academias, universidades e consultórios demandam vagas por períodos bem mais longos que os típicos 15 minutos das compras de conveniência.

Aqui não nos referimos a ter uma ou outra vaga disponível, mas a impressão de facilidade e acesso dada pela proporção de vagas vazias. 

Em geral, o estacionamento, que é grátis, fica bem na frente, de onde é possível ver se existem vagas disponíveis e se é fácil chegar a elas.

Caso o estacionamento esteja muito ocupado, a compra pode ser deixada para depois ou até aconteça em outro lugar. 

Manter as vagas livres para clientes que vão consumir no Strip Mall é um fator chave para atrair clientes. No parking, no business.

Lembrando que conveniência também é sinônimo de preguiça. 

Pensando em conveniência, podemos imaginar que um bom parceiro para ocupar o segundo andar seriam os apps de entrega super rápida.

Seu formato Dark Stores não demanda vagas de estacionamento, apenas um espaço para os entregadores, também não demanda escadas rolantes e elevadores, além de poderem usufruir das ótimas localizações e infraestrutura que os Strip Malls oferecem.

Antes e depois da fama

Os Strip Malls eram vistos como negócios de baixo interesse pelos investidores de shopping centers, que preferiam apostar em super centros de consumo com forte ancoragem e alta atratividade. 

Sua pegada leve, com arquitetura simplificada, poucas ou nenhuma atração além das lojas, faziam dos Strip Malls uma versão acanhada e mal resolvida dos grandes shoppings.

Numa inversão de perspectiva, hoje são estes mesmos aspectos que valorizam os Strip Malls.

Baixo custo operacional, poucos funcionários e equipamentos, assim como um layout mais duradouro, que demanda menos revitalizações.

Os lojistas sempre avaliam o custo total de ocupação do imóvel, indiferentes à composição entre aluguel, condomínio e fundo de marketing.

Com menos custos de condomínio e menos custos de promoção, com a localização sendo o principal fator de atração, a fatia do aluguel fica maior, gerando mais rentabilidade para os investidores.

Tanto no tático quanto no estratégico, os Strip Malls despontam ao atrair varejos nacionais que buscam o equilíbrio entre os riscos das lojas de rua e os altos custos das lojas em shoppings centers. 

Seu formato pequeno é ideal para que permaneça acessível e relevante.

Mesmo quando há potencial de mercado para um Strip Mall de maior porte, é melhor lançar outros nas imediações do que aumentá-los, gerando menos impactos nas cidades. 

Seu futuro é promissor, pois fazem parte do centro da nova estratégia combinada de varejo físico e online, com lojas-depósito, pontos de entrega rápida e um espaço de convívio com a comunidade local.

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Nota do autor: 

Trabalhei por dois anos na BrMalls, uma experiência intensa, muito rica em vontade de realizar e resultados alcançados. 

Fiz grandes amigos desse período e guardo um respeito imenso por essa empresa que revolucionou os shopping centers no Brasil, tendo formado inúmeras lideranças do setor.